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Economia

Mattone mugellano sempre più d’oro

Il mercato immobiliare 
nei nostri comuni

Il mercato delle case, in Mugello, sta attraversando un periodo di particolare fibrillazione. Prezzi in aumento, tanti cantieri, piccoli e grandi, aperti un po’ in tutti i comuni della zona, una crescita dovuta all’immigrazione piuttosto evidente.

Le cause? Diverse. Gli effetti? Non tutti positivi, o almeno non senza qualche rischio. Di squilibrare certi assetti urbanistici, di sacrificare parti pregiate del territorio, di modificare in peggio la fisionomia sociale e ambientale della zona; ed anche sul piano economico la crescita dei prezzi non è un gran vantaggio, almeno per chi la casa se la deve comprare.

Del resto non a caso l’urbanistica è di solito, nei comuni, l’assessorato più “pesante”: perché è quello maggiormente legato agli interessi forti, e quello che investe varie e complesse problematiche, sociali, ambientali ed economiche.

Per questo crediamo che provare a fare il punto della situazione serva. Serve a chi ha l’idea o l’esigenza di metter su casa, serve agli amministratori, per avere qualche elemento e dettaglio in più, serve ai cittadini, perché è giusto che chi anche la casa ce l’ha in proprietà, sappia qual è l’andamento di un comparto così rilevante per l’economia della zona.

Si compra di meno

Da qualche tempo, per il mercato immobiliare, il Mugello sembra diventato la terra promessa. “Ma adesso –esordisce Gabriele Bonaccorsi, consulente di Mugello il mercato è sostanzialmente fermo. Era dal settembre 1998 che il settore non faceva che crescere, alla grande: in questi cinque anni chi aveva da comprare ha comprare, chi voleva investire ha investito, perché i prezzi non alti rendevano l’investimento vantaggioso. Ma questo trend positivo ha portato a una crescita di prezzi inverosimile. Siamo arrivati a cifre alte, e per questo ora la macchina è in fase di rallentamento: anche le grandi imprese edili vendono, continuano a vendere, ma più lentamente. Un atteggiamento di cautela, da parte della gente, legato anche alle incertezze internazionali, che portano le persone ad attendere”.

Antonio Cantini, della Cooperativa Della Casa riscontra un rallentamento, ma è soddisfatto: “Diciamo che è un mercato normale, non più scatenato, ma neppure stanco. Ad aiutare è la situazione dei mutui, che bassi così non erano mai stati, visto che si trovano tassi dal 4 al 4 e mezzo per cento a tasso variabile, dal 5,5 al 7 a tasso fisso. E visto che la borsa non rende più, si torna ad investire nel mattone. Nel senso che tra i nostri acquirenti abbiamo giovani coppie, ma non manca chi compra come forma di investimento”.

Prezzi alti, ma quanto?

Fabrizio Spagnoli, che con la sua azienda sta in questo momento costruendo 50 appartamenti a Borgo San Lorenzo, ci aiuta a districarci nella giungla dei prezzi. “Cominciamo dall’usato. Mediamente, ed usiamo le vecchie lire per capirci meglio, siamo sui 3 milioni e mezzo al metro quadro, intendendo la superficie netta dell’appartamento, il box al 50%, il 30% dei balconi, l’eventuale sottotetto al 25%. Un altro parametro di valutazione, parlo ancora dell’usato, è di 80 milioni a vano, pensando a un appartamento con due camere, soggiorno e cucina abitabile, compreso gli accessori: quattro vani, 320 milioni. Per il nuovo invece siamo intorno ai 4 milioni al metro quadro. Facciamo un esempio: un appartamento di 80 mq, 320 milioni, più il box di 15 mq, più 6 mq di terrazze, totale 360 milioni. La quota di 4 milioni/mq vale anche per le villette, ma queste hanno superfici più ampie, e un terra-tetto non lo trovi a meno di 600 milioni di vecchie lire. E sotto ai 3 milioni al mq non trovi più niente, nemmeno da ristrutturare. Naturalmente contano molto anche le condizioni, la localizzazione: che so, i quattro vani in un grande condominio in viale della Resistenza si vendono a 220-230 milioni, i quattro vani all’ingresso del paese possono costare anche 330 milioni”.

Nuovo o vecchio dunque? “Anche l’usato ha prezzi piuttosto sostenuti, e il rischio è quello di dover rimetter mano all’impiantistica. Credo che oggi convenga più un appartamento nuovo”.

“Per essere venduto –aggiunge Bonaccorsi- di solito un appartamento nuovo non può essere più grande di 90 mq, e sono già tanti: un appartamento in condominio più di 400 milioni di lire non può costare, altrimenti l’acquirente cerca altre soluzioni, tipo un terra-tetto, una villetta bifamiliare e non va in condomini da 40 appartamenti”.

Anche per le coloniche, i prezzi sono saliti sensibilmente, e ormai di coloniche, dicono alle agenzie, non se ne trovano proprio più. Le rare che ogni tanto vanno sul mercato hanno un prezzo intorno ai 4 milioni al metro quadro se già risistemate, sui 2 milioni se sono “ruderi” da rimetter su.

Cosa chiede l’acquirente? “Oggi –risponde Cantini- c’è la ricerca forte della qualità, ed anche una personalizzazione degli appartamenti: la spesa aggiuntiva maggiore è per pavimenti, rivestimenti, porte e sanitari”.

Barberino alle stelle, Dicomano il meno caro

I prezzi non hanno distanze molto forti, ma comunque il mercato, a seconda delle zone, ha delle oscillazioni. “Barberino –conferma Bonaccorsi- sta andando a prezzi molto alti. Il motivo? Pare che piano piano in Mugello la “centralità” si sposti verso Barberino, per il suo maggior dinamismo economico, per la vicinanza con l’autostrada, per varie opportunità come l’outlet e Bilancino, e questo ha una conseguenza anche sui prezzi, visto che verso Barberino si spostano non solo i fiorentini, ma anche i pratesi. Qual è invece il meno caro? Sicuramente Dicomano: vi sono stati costruiti una valanga di appartamenti, e non è tra i comuni più ricercati. Vicchio partiva da prezzi bassi, ma ora sta risalendo, mentre San Piero a Sieve costa abbastanza, perché lo si ‘sente? vicino a Firenze, e questo vuol dire. Anche i prezzi di Scarperia, sia pure più ridotti rispetto a Barberino e Borgo, sono piuttosto in crescita: ciò dipende anche dalla diversa qualità di tipologia degli appartamenti che vi si costruiscono”.

Da muratori a immobiliaristi

Un fenomeno nuovo, nel settore dell’edilizia mugellana, è il sensibile aumento delle imprese costruttrici. “Adesso –nota Cantini, che con la Della Casa ha costruito per i propri soci più di 150 appartamenti e altri 120 sono attualmente in costruzione (il più consistente a Borgo San Lorenzo, “Le Torri” vicino ai Bastioni, che saranno ultimate tra 15 mesi)- si sono messi tutti a fare gli immobiliaristi, ovvero si tende a concentrare la funzione del costruttore con quella del venditore di case.”
Così ai leader del settore –Paladini, Spagnoli, Lelmi, Edilmonastra, Ceb- si sono affiancate molte altre imprese, e moltissimi sono i cantieri aperti, per piccoli e medi interventi (mentre pare uscita dal mercato la Cooper).

Basti dire che solo per Borgo San Lorenzo si calcola che tra edifici in costruzione e progetti in avvio, si superino i 400 appartamenti. Ciò è dovuto al notevole ritardo nell’entrata in esercizio del “nuovo” piano regolatore, ritardo che aveva di fatto bloccato gran parte dell’attività edilizia. Questa improvvisa grande disponibilità di immobili provocherà squilibri di mercato? Spagnoli è ottimista: “Personalmente sto per avviare un altro intervento a Ronta, con 12 appartamenti: perché c’è anche gente che vuol uscire dal condominio, e sta cercando i terra-tetto, che a Borgo ancora mancano. I grossi condomini tirano meno, anche se, col tempo, si riesce a vendere anche questo tipo di appartamenti: nel mio intervento a Borgo ne ho venduti già la metà. La richiesta c’è: magari c’è chi li compra come forma di investimento, per affittarli. D’altronde un immobile è un bene durevole. E finora è sempre stato un buon investimento, ben più della borsa. Quanto al fenomeno del fiorire di tante nuove imprese, è segno dell’effervescenza del settore. Mi permetterei solo di consigliare di fare attenzione: talvolta acquistare da società nate in modo un po’ estemporaneo, od use al subalppalto, può provocare qualche sorpresa. Mentre imprese che hanno alle spalle solidità e tradizione danno più garanzie”. 

© il filo, Idee e notizie dal Mugello, aprile 2003

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