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 UNA RICERCA SUL FABBISOGNO ABITATIVO NELLA NOSTRA ZONA

SE I FIORENTINI CERCANO CASA IN MUGELLO 

Il 35,7% dei Fiorentini ha pensato di venire ad abitare in Mugello; e il 21,7% di coloro che vivono a Firenze e intendono cambiar casa esprimono una preferenza per l’area mugellana. Il dato emerge da una interessante ricerca promossa dalla Coop Della Casa, nota cooperativa edilizia di Borgo San Lorenzo, da anni operante in Mugello, e realizzata dalla società Eurema. Una ricerca che mirava a indagare i fabbisogni e le tendenze abitative nella zona del Mugello, obiettivo di grande interesse, visto il fermento che, specialmente in alcune zone della vallata, si registra nel settore edilizio.

 

Tanti abitanti in più

Per rispondere alla domanda circa i bisogni abitativi che emergono nella nostra zona, occorre naturalmente partire dalla popolazione residente. Che, come già si sapeva, risulta in sensibile crescita. Tra i comuni più dinamici Barberino, con un incremento del 9,1% nel decennio 1991-2001, e una crescita ancor più sensibile, in soli cinque anni, di un altro 8,5%; e crescono velocemente sia Vicchio (+13,9% nel decennio), e Scarperia (+15,8%). Più lenta la crescita di Borgo San Lorenzo nel recente passato, anche se ora, superato il lungo blocco edilizio che l’ha caratterizzato, sta tornando a crescere. E i dati evidenziano anche la stasi di San Piero a Sieve (nel decennio 1991-2001 addirittura in controtendenza, con un pur lieve arretramento), che pare però essere stata superata negli ultimi anni, e la crisi demografica di Palazzuolo (-3,5% nell’ultimo quinquennio) e ancor più di Marradi (-4,4%). A base dell’incremento della popolazione del Mugello lo studio di “Della Casa” ed “Eurema” conferma esserci un consistente fenomeno migratorio, soprattutto dall’estero. Crescono infatti i cittadini stranieri –soprattutto albanesi e rumeni- che ormai in molti comuni (fa eccezione Palazzuolo dove il numero degli stranieri è molto basso) stanno sfiorando il 10% della popolazione, e che risultano raddoppiati in pochi anni.

Secondo le statistiche demografiche, infine, fra il 2008 e il 2023, dice lo studio, “la popolazione residente nei nove comuni del Mugello è destinata ad aumentare. Si tratta di un incremento dell’8,9% pari, in termini assoluti, a 5500 nuovi residenti”. Una crescita demografica sensibile, seppur più contenuta rispetto agli ultimi anni.

 

Tante famiglie in più

E l’aumento previsto di popolazione si traduce in una crescita di nuclei familiari, calcolata, nei prossimi 15 anni, in oltre 2000 nuove famiglie residenti. Le famiglie crescono non soltanto perché aumentano gli abitanti, ma anche perché i nuclei familiari si assottigliano nella loro consistenza. In dieci anni infatti i single (dove naturalmente vanno compresi gli anziani soli) sono cresciuti intorno al 40% e oltre a Barberino, Borgo, Firenzuola, e ancor più a Vicchio (+77%), San Piero (51%), Scarperia (62%). Crescono anche le famiglie con due, tre, quattro componenti, mentre le famiglie con cinque componenti, e ancor più quelle con sei e oltre decrescono vertiginosamente: quelle formate da 5 persone in dieci anni diminuiscono del 18% a Barberino, del 22% a Borgo, del 40% a San Piero; e quelle con sei componenti e oltre, diminuiscono del 51% a Barberino, del 39% a Borgo, del 27% a Scarperia e a Vicchio. Si segnala inoltre come l’area sia caratterizzata anche per un incremento di nuclei familiari di tre componenti (+14,2%), “fenomeno questo in larga parte legato ai flussi migratori in entrata di giovani coppie e nuclei familiari di più recente formazione, attratti dalla disponibilità di abitazioni presenti nell’area.

 

Tante case in più

I dati che la ricerca può utilizzare non possono essere che quelli dei censimenti, e sono numeri piuttosto datati, visto che l’ultimo censimento risale al 2001. Comunque sia, in un decennio, se a livello provinciale c’è stato un calo dell’11,3%, in Mugello le case crescono di numero e aumentano del 20% a Barberino (da 2940 a 3526), del 13,1% a Borgo, dell’11,1% a Firenzuola, del 13,7% a Palazzuolo, e ancor più a Scarperia (+26,6%), a Vaglia (+25,4%) e a Vicchio (+28,2).

Ai mugellani poi la casa piace di proprietà: già nel 2001 sulle 22.230 abitazioni presenti in Mugello, il 73,7% risultava di proprietà, il 18,1% in affitto e l’8,2% con altro titolo. E nei vari comuni la situazione varia sensibilmente, con una percentuale di abitazioni in affitto particolarmente elevata a Marradi (il 26,1%) e a San Piero a Sieve (23,5%), mentre i valori più contenuti, per le case in affitto, si registrano nei comuni di Vaglia (12,7%) e Barberino (15,5%).  E se nel decennio le case sono aumentate di numero, con una crescita del 16,8% “segno evidente di un’intensa attività di crescita registrata sul territorio”, gran parte sono case di proprietà, aumentate del 24,6%, mentre le abitazioni in affitto sono calate del 10,2%.

Tante case in più, ma più piccole. Gli incrementi più rilevanti, tra le varie tipologie, hanno interessato infatti le abitazioni con una sola stanza (+227%) e quelle con due stanze (+68.7%), anche se, rispetto al dato provinciale, vi è anche una presenza maggiore di case grandi, quelle cioè con sei vani e più.

 

Il bisogno abitativo in Mugello

Secondo un modello teorico di calcolo lo studio individua in 606 alloggi il fabbisogno abitativo insoddisfatto in Mugello, e nel dettaglio, 166 alloggi di quattro vani e 440 di cinque vani e più. Senza però considerare la domanda di abitazioni che proviene dall’esterno. E facendo riferimento al progressivo frazionamento e “rimpiccolimento” dei nuclei familiari, si nota che la domanda effettiva sarà indirizzata verso abitazioni di dimensioni più piccole.

Ma vediamo adesso i risultati della ricerca commissionata dalla Coop. Della Casa a proposito del fabbisogno abitativo. Risultati ancor più interessanti, perché inediti e attualissimi, scaturendo da un’indagine diretta effettuata tramite telefono sia in Mugello, interpellando 500 residenti di Borgo San Lorenzo, Scarperia, Barberino e San Piero a Sieve, nonché un campione di 300 fiorentini dei quartieri 4 e 5, nonché residenti nel comune di Calenzano.

 

Com’è bello abitare in Mugello

Anzitutto l’indice di gradimento per il Mugello: ben il 94% degli intervistati mugellani esprime il suo gradimento pieno nell’abitare in Mugello. Il comune più gettonato alla domanda “dove vorrebbe abitare” risulta essere Borgo San Lorenzo per i mugellani (scelto dal 47,4%), tallonato da Scarperia (scelta dal 46,8%). Gli altri comuni seguono a distanza: il 27,7% del campione indica una preferenza per San Piero a Sieve, il 24,9% per Barberino, il 10,9 per Vicchio, il 6,6% per Vaglia, il 4,5% per Palazzuolo, il 3,8 per Marradi, e ancor meno per Firenzuola. Le motivazioni? La principale perché “c’è poco inquinamento, molti spazi verdi”, scelta dal 72,6%; poi perché “è vicino a parenti o amici” (37,4%) e perché il paese è organizzato bene (servizi commerciali e trasporto)” (23,2%). Il 5,5% dà anche come motivazione “perché le case sono più economiche, mentre la vicinanza al luogo di lavoro è indicata dal 13,4%, mentre il 7,9% è contento di abitare in Mugello “perché ci sono nato”.

 

Il Mugello piace ai fiorentini

Ma l’idea di andare ad abitare nella zona del Mugello è accarezzata anche dai fiorentini: il 35,7% ha pensato di trasferirsi nell’area mugellana. E i fiorentini prediligono come comune dove vorrebbero risiedere Barberino di Mugello (indicato dal 56,1% del campione), mentre è gettonato anche Borgo, con il 51,4% (l’indagine prevedeva risposte multiple). Più indietro Scarperia (23,4%), Vicchio (19,6%) e San Piero (13,1%), mentre quasi il 20% indica Vaglia. A spingere i fiorentini verso il Mugello è l’idea del “poco inquinamento e molti spazi verdi” (esigenze espressa dall’86,9%), mentre il 13,1% verrebbe perché le case sono più economiche e l’11% perché il paese è organizzato bene. Di contro, il 64,3% di Fiorentini che non ha mai pensato di cambiar casa per venire in Mugello, motiva questa scelta con il fatto che la zona “è troppo lontana da Firenze, meglio Firenze” (64,4%), e poi perché il Mugello “è lontano dal luogo di lavoro” (40%), o “è lontano da parenti e amici (29,5%). E secondo i Fiorentini la vallata mugellana diverrebbe più appetibile se “offrisse una casa più grande a prezzo più basso” (32,6%), “la vicinanza ai trasporti pubblici” (17,1%), “la possibilità di avere un giardino” (8,8%), “un lavoro nel Mugello (6,2%) e “la possibilità di non avere più problemi di parcheggio” (5,7%).

 

Le preferenze di chi acquista casa

Per i mugellani la casa deve essere vicina in primo luogo alle scuole e ai servizi socio assistenziali (è importante per il 77,2% degli intervistati), ai servizi di trasporto pubblico (78%) e agli spazi verdi e giardini pubblici (76,6%). Per i fiorentini questi sono ancora più importanti: la vicinanza agli spazi verdi è desiderata dall’88% del campione, e lo stesso ai servizi di trasporto pubblico. Molta importanza –è considerata rilevante da oltre l’80%- si dà a case attente al risparmio energetico e all’innovazione tecnologica. E il 71,4% dei mugellani e il 78% dei fiorentini dà molto peso anche agli impianti di automazione e domotica civile.

L’indagine ha chiesto anche quali siano le spinte motivazionali principali nella ricerca della casa: in entrambi i campioni –Mugello e Firenze- il fattore principale è il prezzo; poi, distanziato viene la zona,  il tipo di casa e la vicinanza al luogo di lavoro; per ultimo si indica la vicinanza a familiari.

 

Che tipo di casa si cerca

Sul tipo di casa preferita si nota una certa differenza tra residenti in Mugello e residenti a Firenze: il top delle preferenze, per i mugellani è la villetta unifamiliare o la colonica (oltre il 36%), tipo di abitazione che i fiorentini indicano come terza scelta. Loro invece desiderano un terratetto (27,1%) o un condominio (26,7%). Al secondo posto i mugellani indicano il terratetto, poi la villetta a schiera e infine il condominio. E vorrebbero una casa a un piano (52%), o al massimo a 2-3 piani (41,8%). Oltre cinque piani sono accettati solo dallo 0,2%, mentre un po’ più compnresivi verso i “palazzoni” sono i fiorentini, che per il 3,7% sarebbero disposti ad abitare in una casa ad oltre cinque piani. Ma anche i fiorentini chiedono case basse, e il 42,7%.

del campione di Firenze vorrebbe case da 70 a 100 mq e il 37,3% di oltre 100 mq, mentre i mugellani per il 54,6% chiedono case da 70 a 100 mq e il 33,8 oltre 100 mq. I mini appartamenti non sono molto gettonati: cerca case fino a 70 mq l’8,8% dei mugellani e il 16,7% dei fiorentini. E i mugellani sono più esigenti anche nel numero delle stanze: il 37,2% vuole una casa di 5 stanze e il 36% di quattro stanze, il 6,2 di 3 stanze, lo 0,4% di 1-2 stanze e il 19,2% oltre cinque. Il campione fiorentino preferisce quattro stanze per il 32,7%, 5 stanze per il 28,3%, oltre 5 per il 24,3% e il 12% si accontenta di 3 stanze, mentre l’1,7%  cercherebbe 1-2 stanze.

Infine in Mugello il 92% cercherebbe casa in proprietà, percentuale che cresce ancora per i fiorentini, che vogliono casa propria per il 96,2%. E il 79% di loro indica la necessità di fare un mutuo (i mugellani sono il 75%), ma inferiore a 50 mila euro per la metà del campione, mentre il 35% chiederebbe in bamca fino a 75 mila euro e circa il 15% andrebbe oltre i 75 mila euro.

 

Un giusto equilibrio è possibile

E’ un contributo sicuramente utile, quello offerto con la ricerca che qui presentiamo, promossa dalla Coop. Della Casa di Borgo San Lorenzo. Certo, il committente è un operatore del settore edilizio, e ha certo l’interesse a mostrare e dimostrare che il Mugello è terra dove esiste un fabbisogno reale di nuove abitazioni. Ma la ricerca non sembra “tendenziosa” e presenta un quadro che può offrire spunti significativi alla riflessione dell’opinione pubblica e degli amministratori locali. Verrebbe perfino da dire che in fondo, indagini del genere dovrebbero essere promosse in primo luogo dai comuni, per cercare di elaborare scelte urbanistiche sensate e non dannose.

Del resto lo stesso studio presenta uno scenario che invita i comuni a un supplemento di attenzione. Il Mugello, oggi, è più “vicino” alla città. Che sta cercando altre aree di espansione, sia per gli insediamenti produttivi che per la residenza. E’ una tendenza già avviata, alla quale vanno date risposte né episodiche, né legate all’emergenza o a interessi particolari. In fondo è una questione di equilibrio. E’ impensabile chiedere di tirare un muro all’Olmo, su Pratolino e prima del casello di Barberino. Ma sarebbe sciocco assecondare acriticamente ogni tipo di pressione che viene dalla città, e mettere a disposizione il territorio, costi quello che costi. Occorre un disegno d’insieme, che invece drammaticamente manca –ogni comune si è fatto o si sta facendo il proprio piano regolatore/strutturale, infischiandosene delle scelte dei comuni confinanti-, occorre la consapevolezza che occorre privilegiare la qualità dell’abitare, il risparmio energetico, la tutela dell’ambiente naturale, la qualità della vita, rispetto alla massimizzazione dei profitti. C’è da chiedersi se tutti coloro che oggi, nei comuni, sono responsabili del disegno urbanistico dei loro territori, questa consapevolezza l’abbiano davvero.

Paolo Guidotti

© il filo, Idee e notizie dal Mugello, novembre 2007

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