Condòmini e condomìni – Chi paga le spese quando un immobile finisce all’asta?

MUGELLO – L’ipotesi che un immobile all’interno di un complesso condominiale finisca all’asta perché il proprietario non riesce a pagare i debiti contratti e il creditore (per es. una banca perché il mutuo non viene pagato ) si rivalga sui bene di proprietà come appunto l’appartamento all’interno del condominio è una procedura che si verifica spesso. Nella situazione attuale, a causa della crisi economica innestata dal virus Covid-19, la possibilità che un condomino non riesca a pagare le rate di un mutuo e quindi anche le rate condominiali è ancora più probabile così come il possibile fallimento del condomino imprenditore, che svolge attività commerciale all’interno del condominio. Risolvere queste problematiche è alquanto complesso per l’amministratore di condominio soprattutto per quanto attiene alle precise procedure da porre in essere per il recupero delle spese condominiali del fallito. Come prima cosa bisogna considerare che prima che un immobile finisca all’asta per le motivazioni sopra esposte, è molto probabile che il proprietario smetta di pagare gli oneri condominiali. Molto importante quindi diventa l’operato dell’amministratore, che si può muovere anche senza autorizzazione dell’assemblea, che dovrà mettere in atto tutte le procedure necessarie affinché il debito che si sta formando sia poi esigibile una volta venduto l’immobile e si proceda al rimborso dei creditori. Questo perché in base a quanto riportato dalla normativa, la persona che si aggiudica un bene immobile, nel corso di una regolare asta, è tenuto al pagamento delle spese del condominio non solo a partire dalla data in cui è stata finalizzata la compravendita, ma anche dell’anno precedente all’acquisto. Ciò rappresenta in un certo senso una forma di compenso per il resto dei condomini, che hanno provveduto a coprire le spese necessarie per la gestione dell’intero immobile nell’arco di tempo che va dall’atto di pignoramento dell’appartamento alla sua messa all’incanto. Ma se la procedura dura più di un anno ( e di solito dura diversi anni ) rimangono fuori i debiti accumulati prima dell’anno precedente all’acquisto all’asta. Nell’arco di tempo che intercorre tra il pignoramento dell’appartamento e la sua vendita all’incanto, la vita condominiale deve avere la possibilità di svolgersi secondo il suo naturale corso. Per questo motivo a sopperire al pagamento delle spese condominiali durante questo periodo di transizione dal vecchio al nuovo proprietario sono come detto gli altri condomini. La ripartizione delle quote tra i diretti interessati viene eseguita applicando la tabella millesimale. Ciò significa che ogni condomino dovrà pagare una determinata quota per la gestione dell’immobile pignorato, sulla base del valore millesimale di possesso del bene immobiliare. Una volta avvenuta la vendita, se è stata messa in atto la procedura corretta tramite la presentazione di un ricorso con domanda di insinuazione al passivo, i debiti pregressi saranno rimborsati nell’ordine stabilito per legge e qui sorge il problema in quanto i crediti condominiali non godono di alcun privilegio ed usufruiscono del riparto del passivo solo dopo che sono stati soddisfatti sia i crediti prededucibili che i crediti privilegiati. Quindi in poche parole è sempre verosimile l’ipotesi che quel credito non sia mai soddisfatto o che non sia soddisfatto nei tempi necessari al condominio e che a rimetterci come sempre siano i condomini che hanno provveduto a pagare correttamente le spese!

Tommaso Pratella
©️ Il Filo – Idee e Notizie dal Mugello – 8 novembre 2020