All’ultimo tuffo, ventiquattro ore prima della “chiusura” del consiglio comunale di Borgo San Lorenzo, l’amministrazione ha presentato il Regolamento Urbanistico Comunale. Sicuramente uno degli atti più importanti, nella vita di un comune, perché è lo strumento che regola l’urbanistica. Ed è, va detto, una delle (tante) inadempienze di questa amministrazione, visto che non è vero, come ha titolato qualche giornale, che “Borgo ha il nuovo RUC”: di fatto il regolamento ancora non esiste, o meglio, non è ancora vigente, avendo compiuto solo i suoi primi passi, con anni di ritardo: esso è stato adottato, ma di qui alla sua definitiva approvazione ed entrata in vigore dovrà passare ancora molto tempo: ci sono i tempi per le osservazioni dei cittadini, le osservazioni andranno esaminate ad una ad una, il Consiglio lo dovrà ridiscutere e approvare, e dovrà dire la sua anche la Regione.
I contenuti
Ma vediamo le principali novità del Ruc e anche alcuni punti molto controversi.
Tra le previsioni del RUC più contestate vi era la decisione di realizzare al Tannino, accanto all’ospedale un’area commerciale, 2000 mq. Tanto contestata –per la congestione commerciale che già c’è in zona, e anche per il fatto che l’ospedale potrebbe avere bisogno di nuovi spazi- che alla fine il consiglio, su iniziativa delle liste civiche Per Borgo e Libero Mugello, ha deciso di soprassedere.
Ma la bagarre maggiore si è scatenata sui terreni tra la Coop e le Cale, intorno alla sede del PD, che sono di proprietà dello stesso PD, di Rifondazione e di un privato. Due emendamenti, poi unificati, uno presentato da Piera Ballabio di Libero Mugello e l’altro dal candidato sindaco del centrosinistra Paolo Omoboni, chiedevano di cancellare la scheda che proponeva di far costruire altri 3500 mq in quell’area, a uso direzionale e commerciale. La cancellazione è stata approvata all’unanimità, salvo poi scoprire che di fatto si era cancellato ben poco, visto che l’eliminazione di quella previsione riportava in vigore la vecchia previsione del Piano Regolatore, che già aveva concesso 3300 mq edificabili (con evidenti vantaggi economici per i proprietari…). Ballabio ha accusato la maggioranza di bluffare, visto che si pensava che l’eliminazione della scheda avrebbe impedito l’edificabilità. E per fare chiarezza ha presentato un altro emendamento per riportare quelle aree a verde ed uso pubblico, impedendo così di realizzare uffici, case e negozi. Ma a questo punto la maggioranza PD-PSI-SEL, compreso il candidato Omoboni, ha votato contro, mantenendo l’edificabilità dei terreni di proprietà dei due partiti della sinistra. E solo Bagni, Ballabio e Beatini, delle due liste civiche, hanno votato a favore.
Il metodo
Del ritardo, che ha causato anche difficoltà gestionali all’attività edilizia del Comune, perché dopo tre anni dall’approvazione del Piano Strutturale, scattano le norme di salvaguardia, che pongono vincoli, abbiamo già detto. Il problema vero del RUC è che esso è stato elaborato troppo nel chiuso delle stanze comunali. Sono state fatte 44 sedute della commissione consiliare, ma occasioni di informazione e iniziative di coinvolgimento della popolazione non sono mai state proposte. Con un’eccezione, ma piuttosto atipica: nel 2011 su proposto un bando, nel quale si chiedeva in pratica ai proprietari dei terreni di fare proposte. Esempio, ho un terreno agricolo, chiedo di renderlo edificabile e in cambio faccio a mie spese, una strada, una rotonda, o concedo una porzione di fabbricato. La cosa strana però è che sono state esaminate ed accolte proposte presentate anche anni dopo, e ancor più anomalo è il fatto che solo i proprietari in qualche modo sono stati coinvolti, mentre chi non possiede terreni o immobili finora è stato tenuto all’oscuro, e la sua opinione non è stata sentita.
Le critiche – Costruire nonostante i tanti immobili inutilizzati
Il consigliere che ha maggiormente contestato l’impianto del RUC –approvato dalla sola maggioranza, mentre si è astenuta “Per Borgo” e hanno votato contro Libero Mugello, Forza Italia e Rifondazione comunista- è stata senz’altro Piera Ballabio, capogruppo di Libero Mugello che ha presentato numerosi emendamenti per cambiare diversi aspetti del RUC da lei contestati.
“Ne avrei presentati anche altri, dice, Ballabio-, ma non potevamo pretendere di modificare la filosofia del RUC. I difetti di questo strumento urbanistico sono diversi. Anzitutto manca di un elemento fondamentale, la rilevazione degli immobili produttivi e residenziali, vuoti o dismessi. Per fare scelte corrette era necessario conoscere nel dettaglio quante case, quanti capannoni sono sfitti, vuoti, o da finire. Perché sono tanti e sarebbe nostro dovere fermarci, affinché quelle imprese che sono in grande difficoltà perché devono vendere l’invenduto possano farlo. Se consentiamo adesso altre costruzioni, creiamo loro un’inutile concorrenza e spreco di territorio. E invece si concede altra edificabilità, come se niente fosse”. La capogruppo di Libero Mugello fa qualche esempio: “A Luco sono previsti numerosi interventi di edificazione abitativa. Il problema è che nella frazione vi sono tre aree previste e anche iniziate che però sono rimaste incompiute, come quella accanto alle scuole. Lo stesso a Panicaglia dove da anni sono in costruzione, quasi finiti, ma tutti vuoti e invenduti, una trentina di appartamenti. Vengono previste però nuove edificazioni per 1800 mq di superficie, ovvero un’altra ventina di appartamenti”.
Le critiche – L’urbanistica su richiesta
Ballabio eccepisce anche sui metodi usati: “Un bando del genere per sollecitare le proposte ‘interessate’ dei proprietari lo si è fatto solo a Borgo. Realizzaci quest’opera e noi ti facciamo costruire…: è la fine dell’urbanistica”.
E’ il caso una rilevante operazione in fondo a viale Kennedy: “Il comune cancella il vincolo cimiteriale intorno al cimitero comunale, e permette sopra strada la costruzione di 1500 mq di superficie commerciale, dov’è previsto anche un distributore di carburanti e un altro centro commerciale. In cambio il proprietario cederà al comune l’area intorno al cimitero per realizzare un grande parcheggio per gli autobus. Sembra un grande regalo al comune, ma in realtà un’area vincolata come quella intorno a un cimitero ha un bassissimo valore. Il regalo in questo caso sembra farlo il comune…”
Di questi scambi ce ne sono diversi: a Ronta si chiede al proprietario di realizzare un poarcheggio per almeno 10 posti auto e di cedere una porzione di terreno necessaria alla realizzazione del famoso incrocio tra via Faentina e via fratelli Rosselli (famoso perché in quasi 20 ani il Comune non è riuscito a ultimarlo) e in cambio gli si fanno costruire 600 mq di abitazioni; a Grezzano si concede di costruire case per 800 mq su due piani, in cambio di 20 nuovi posti auto a servizio del campo sportivo della frazione. Nel capoluogo, in via Caiani –la zona Landi-Arrighini- si consente un progetto per edificare 2000 mq di superficie commerciale, prevedendo che dovrà essere realizzato un parcheggio pubblico per almeno 35 posti auto.
In viale IV Novembre –nell’area verde accanto a villa Falcucci il terreno di proprietà Fratini dove prima era previsto un albergo, poi la caserma dei Carabinieri, entrambe non realizzate- si prevede di costruire fino a 3000 mq (1800 mq al privato direttamente, 1200 mq sono invece terreni che possono essere ceduti ad altri proprietari che hanno maturato il diritto a costruire avendo nella loro area concesso al comune funzioni pubbliche). E nella zona tra via Marconi e il parco della Misericordia, essendo prevista la nuova scuola elementare, è necessario realizzare nuove viabilità di accesso. Così in via Marconi si fanno costruire 1500 mq di abitazioni, su 2 piani, e 20 parcheggi, facendosi cedere l’area necessaria per le nuove strade. Idem tra via Curiel e viale della Resistenza, dove si consente di costruire 400 mq accanto al blocco della farmacia Monti, in cambio del terreno necessario per costruire la nuova strada tra via Curiel e il nuovo polo scolastico. Sempre legato alla previsione futura della nuova scuola è lo scambio con i proprietari dell’area Mugello Petroli in viale Giovanni XXIII: quei terreni rivestono un interesse pubblico, quale possibile sede di parcheggi ed altre infrastrutture a servizio del nuovo Polo Scolastico, così il comune concede ai proprietari 1300 mq edificabili, non lì, ma in altri terreni, destinati dal Comune a questo tipo di operazione (ad esempio l’area in viale IV Novembre, citata sopra).
Altri interventi di rilievo riguardano la zona intorno alla Coop: della contestata variazione dei terreni presso la sede Pd si è detto, ma anche tra dietro la Coop e il Gymnasium si prevede la realizzazione di 3000 mq a destinazione commerciale. In cambio i realizzatori si faranno carico di costruire la nuova strada che da via Bachelet si congiungerà a via di Ripa, e di realizzare 40 posti auto.
A proposito di strade, Ballabio sottolinea un altro aspetto a suo giudizio preoccupante, contenuto nel RUC: “Viene proposta –spiega- al fine di decongestionare l’area della Coop, non solo un riallaccio tra la Coop, la parte retrostante e l’area del Gymnasium, cosa che potrebbe essere una soluzione possibile e auspicabile, ma si prevede il collegamento tra la zona Coop e l’attuale viabilità che dal Foro Boario, via Caduti di Montelungo conduce fino al ponte di Sieve. Per fare tutto questo è necessario costruire un nuovo ponte sulle Cale tagliando in due i Bastioni, un ponte di notevole ingombro. E l’opera, sicuramente molto costosa, sarebbe tutta a carico del Comune”.
Altre previsioni di rilievo
Ronta – Area ex-Artilet
Si consente la realizzazione di 2000 mq di residenziale e 400 mq di commerciale.
Il Piano di Recupero dovrà prevedere, oltre alla dotazione di posti auto pertinenziali richiesti dalle Norme di Attuazione del RUC, una dotazione di posti auto per la sosta di relazione pari al parametro indicato, e di aree di relazione a carattere condominiale sistemate a verde. Il Piano di Recupero dovrà altresì individuare le eventuali porzioni di immobili esistenti che siano ritenute meritevoli di conservazione, le cui superfici dovranno essere comprese nel dimensionamento massimo sopra riportato. La quota di SULP a carattere commerciale dovrà essere destinata alla realizzazione di attività o esercizi commerciali di vicinato. Il progetto dovrà prevedere una prevalenza di edifici monobifamiliari, con ampi spazi a verde pertinenziale.
La nuova scuola elementare
Perfino un po’ a sorpresa, visto che su questa scelta non vi è stata alcuna informazione o notizia da parte della giunta, nonostante la questione della scuola elementare sia uno degli impegni prioritari che si era data questa amministrazione, il RUC destina un’area per la costruzione della nuova scuola primaria. Si tratta di 4000 mq, un terreno che era di proprietà delle suore domenicane, e si prevedono fino a 25 classi, con la realizzazione che “potrà avvenire per stralci funzionali, a ciascuno dei quali corrisponderà una adeguata quota di posti auto, che dovranno preferibilmente essere localizzati nell’area adiacente” (ex-Mugello Petroli).
Naturalmente la sola localizzazione non avvicina di molto la concreta realizzazione dell’opera. Non essendo terreno pubblico dovrà essere acquistato dal Comune. E vanno trovati anche i soldi per costruire la struttura.
Monastero di Santa Caterina
Il Piano di recupero dovrà prevedere il restauro conservativo del complesso storico. La destinazione d’uso prevalente sarà attività socio-sanitaria, comprensiva di una quota di attività ricettività dedicata, e di ulteriori attività socio-culturali parzialmente aperte al pubblico. Il progetto potrà prevedere la demolizione dei volumi secondari privi di valore storico, e la loro ricostruzione in un nuovo manufatto anche in diversa collocazione, nei limiti della superficie utile complessiva preesistente. Il parcheggio pertinenziale dovrà essere realizzato nel resede, con superfici permeabili ed alberature di alto fusto, ovvero riutilizzando i volumi accessori oggi in esso presenti.
Un impianto a biomasse vicino all’ospedale
Tra le proposte prese in considerazione dal RUC quella di un project financing per la realizzazione di una centrale di produzione energetica a biomasse. Il progetto è collocato al di là della ferrovia, fuori dall’ambito urbano ma vicino all’Ospedale del Mugello, e ad una zona residenziale e commerciale molto densa, permettendo l’utilizzo dell’energia prodotta (circa 3 megawatt termici) con un impianto di teleriscaldamento, gestito da Publiambiente.
Area ex-scuola elementare di via don Minzoni
Qui si prevedono 1400 mq di abitativo e 300 mq di commerciale. “L’area è di proprietà pubblica –si legge nella scheda-, e potrà essere utilizzata direttamente dall’Amministrazione Comunale ovvero ceduta a privati. L’intervento edilizio dovrà allinearsi prevalentemente lungo il fronte strada, in continuità con l’edificato preesistente, e in parte minore sul fronte opposto verso la ferrovia. A corredo dell’intervento dovranno essere realizzati almeno 20 posti auto ad uso pubblico, con accesso dalla viabilità pubblica su cui insiste il lotto, ed un’area a verde di pertinenza condominiale vincolata ad uso pubblico.
Si tratta dell’immobile e dell’area che da anni il Comune dovrebbe vendere –ma non ha mai fatto neppure un bando, per ricavare parte della somma necessaria per realizzare la nuova scuola elementare.
