Superbonus edilizio, una grande opportunità. L’arch. Romolini spiega di cosa si tratta

MUGELLO – Sicuramente il Superbonus, la misura pensata per incentivare l’attività edilizia, sul fronte della sicurezza sismica e del risparmio energetico, è iniziativa interessantissima. Non capita tutti i giorni di poter effettuare importanti lavori alla propria abitazione a costo zero.

Per questo abbiamo chiesto all’Architetto di Borgo San Lorenzo, consigliere dell’Ordine degli Architetti di Firenze.

Ultimamente, nei paesi, si vede crescere il numero delle impalcature in diversi edifici. Sono i primi effetti del Superbonus? Può essere, di fatto si possono portare in detrazione le spese sostenute dal 1° luglio 2020, al 31 dicembre 2021. Bisogna però vedere gli interventi ammissibili e i soggetti che vi possano accedere. C’è però da segnalare che i decreti attuativi, contenenti aspetti tecnici e procedurali, potranno essere applicati solo dopo la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, cosa che ad oggi non è ancora avvenuta.

Sul Superbonus c’è grande attesa ma anche grande confusione. Proviamo a fare un po’ di chiarezza? Intanto riassumiamo; di cosa si tratta? In pratica ci si riferisce all’articolo 119 del decreto legge cosiddetto Rilancio, ovvero il n. 34/2020, poi convertito in legge con alcune modifiche, dove si prevede che per l’esecuzione di alcune tipologie di intervento sugli edifici residenziali si può accedere ad un bonus fiscale del 110% rispetto alle somme spese e comunque ammissibili, suddivise in cinque anni con quote deducibili da quanto si deve versare al fisco nelle rispettive dichiarazioni dei redditi. C’è però un’importante novità, il bonus maturato può essere ceduto ad istituti di credito (banche, assicurazioni, ecc.) o essere scontato nelle fatture delle imprese. Questo è particolarmente vantaggioso per coloro che annualmente devono versare una somma inferiore rispetto a quanto potranno recuperare per il bonus, ovvero i cosiddetti incapienti, o per chi ha aderito al regime forfettario e quindi non può apportare detrazioni nella dichiarazione dei redditi.

Andiamo per ordine. Quali sono gli interventi previsti per l’accesso al Superbonus? Sostanzialmente si riferiscono al miglioramento energetico ed antisismico delle parti comuni degli edifici plurifamiliari o anche ad edifici singoli. Dal punto di vista energetico il bonus punta all’isolamento termico dell’involucro esterno ed alla sostituzione degli impianti di riscaldamento; occorre però ottenere due classi energetiche di miglioramento. Per quanto riguarda l’antisismica si parla di intervenire sulle strutture, senza limiti di classi. Con questi interventi, che vengono definiti trainanti, è possibile accedere al bonus anche per altri interventi cosiddetti trainati, come la sostituzione degli infissi, l’istallazione di pannelli fotovoltaici, colonnine di ricarica per veicoli elettrici, ecc.. Gli interventi energetici e strutturali sono cumulabili.

Per precisare. Quali sono le parti comuni degli edifici? Sono definite dall’art.1117 del Codice Civile: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi, i tetti e i lastrici solari di copertura, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, le facciate e gli impianti centralizzati.

Ma quali requisiti si devono avere per poter accedere al Superbonus?
Ci sono dei requisiti soggettivi, ovvero chi può accedere al bonus, e oggettivi, ovvero le caratteristiche degli immobili stessi.

Partiamo da quelli soggettivi. Chi sono coloro che possono accedere?
I condomini, le persone fisiche, istituti autonomi case popolari, cooperative di abitazione a proprietà indivisa, terzo settore e associazioni e società sportive dilettantistiche. Detto questo però occorre vedere attentamente le limitazioni che sono state date per ogni categoria; ad esempio la limitazione per un cittadino (persona fisica) ad un massimo di due unità immobiliari, con qualche eccezione, o l’impossibilità di accesso al bonus al proprietario unico di un condominio composto da più unità immobiliari.

E gli oggettivi ? Come si diceva prima, sono interessati i condomìni, anche se non formalmente costituiti, con appartamenti residenziali, ma anche unità immobiliari non residenziali (negozi, studi, ecc.) possono usufruire del Superbonus110%, purché abbiano una superficie complessiva inferiore al 50% della superficie complessiva residenziale all’interno del condominio. Sono comprese anche le unità immobiliari che fanno parte di un condominio ma che hanno ingresso e impianti autonomi, come le cosiddette villette a schiera. Rientrano anche edifici monofamiliare e case singole, oltre ad edifici del terzo settore e di associazioni e società sportive dilettantistiche, quest’ultimi limitatamente agli spogliatoi. Non sono comunque compresi edifici o unità immobiliari non residenziali che non siano pertinenze di una abitazione.

Per fare chiarezza, quali sono le pertinenze di una casa? Nello specifico la legge dice che per pertinenza di una abitazione si intendono quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, ovvero: nella categoria C/2 rientrano le cantine, le soffitte, i solai, i magazzini e i locali di deposito; nella C/6 le stalle, i posti auto e le autorimesse senza fini di lucro, le scuderie e le rimesse in generale; nella C/7 le tettoie chiuse o aperte. In ogni caso, per l’ammissibilità al Superbonus110% vanno valutate attentamente.

Quali tetti di contribuzione sono previsti? Si differenziano secondo i vari interventi e secondo i requisiti oggettivi. Per la coibentazione di tetto e pareti esterne si va dai 50mila euro ad unità immobiliare per edifici singoli o autonomi in condominio, ai 40mila ad unità immobiliare in condomini fino a 8 e ai 30mila oltre gli 8. Per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento si va dai 30mila, ai 20mila, ai 15mila euro per ogni unità immobiliare, secondo la tipologia del fabbricato. Per i pannelli fotovoltaici 2.400 euro per ogni Kw istallato, con un massimo di 48mila euro. Per quanto riguarda il miglioramento antisismico si fa riferimento all’esistente Sismabonus di cui alla legge 63 del 2013 dove è previsto un tetto di spesa di 96mila euro ad unità immobiliare. In generale c’è comunque da sottolineare che nei tetti di spesa previsti rientrano anche l’IVA e le spese tecniche.

Quindi la progettazione è coperta dal Superbonus? Sì, le spese tecniche che comprendono tutto il procedimento, come anche quelle relative alle verifiche iniziali e l’eventuale monitoraggio, rientrano nel bonus e sono ricomprese nelle somme di cui accennavo prima.

Ma se un intervento supera queste cifre, l’eccedenza deve essere sostenuta dal cittadino? Non completamente, finché saranno attivi i bonus precedenti, o verranno rinnovati alle loro scadenze, sarà possibile accedervi. La novità che introduce il Decreto Rilancio è che anche per questi bonus si potrà avere lo sconto in fattura o si potrà cedere il credito.

Ricordiamoli, quali sono? Per le ristrutturazioni è previsto il 50%, per il miglioramento energetico il 65% e per il miglioramento antisismico dal 70 all’85% secondo le classi di miglioramento, che in questo caso sono previste (non nel Superbonus110%).

Parliamo di fattibilità. Gli interventi antisismici sono davvero realizzabili, in termini di onerosità? Indubbiamente gli interventi sulle strutture degli edifici, che ricordo sono parti comuni, comportano spese importanti, oltre al fastidio che possono arrecare alla fruibilità degli appartamenti. Tuttavia le somme ammissibili sono considerevoli; come detto si parla di 96mila euro ad unità immobiliare, e sono senz’altro cospicue. Certo è che occorre fare una valutazione economica prima di intraprendere l’iter progettuale e realizzativo, proprio per evitare di trovarsi a spiacevoli sorprese. Vale comunque la pena di ricordare che il nostro è un territorio ad alto rischio sismico e c’è assolutamente la necessità di pensare ad abbassare il rischio migliorando il più possibile la resistenza al sisma dei nostri edifici. È l’unico modo per farci trovare preparati ad eventi naturali, sicuramente imprevedibili, ma che comunque arriveranno con certezza scientifica.

Cosa si deve fare? La prima cosa da fare è la verifica della conformità urbanistica, ovvero verificare se ci sono abusi edilizi, sia per l’edificio nel suo complesso, sia per le singole unità immobiliari. Se si dovessero verificare, il Superbonus110% non è ammesso. Occorre poi che gli interventi siano progettati, verificati e certificati da professionisti che ne hanno titolo (architetti, ingegneri, geometri, ecc.), che devono attestarne la congruità con le finalità della legge e i costi. L’argomento è molto delicato perché sono previste verifiche postume da parte dell’ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico) e dell’Agenzia delle Entrate. Per quanto riguarda il recupero della spesa, c’è da chiedere subito al proprio commercialista, altra figura fondamentale, per capire quanto è detraibile dalla propria dichiarazione dei redditi. Nel caso di incapienza, accertarsi che le imprese a cui si vorranno far fare i lavori siano disponibili allo sconto in fattura, oppure rivolgersi alle banche ed in generale agli istituti di credito per capire quali sono le loro condizioni e iniziare la procedura che intendano mettere in atto.

Quali possono essere gli ostacoli maggiori? Il primo è senz’altro verificare che non ci siano abusi e successivamente stabilire con dovuta certezza se gli interventi che si vogliono fare, i soggetti coinvolti e le caratteristiche degli immobili, siano ammissibili per il Superbonus110%. Il rischio è che si incorra in verifiche di inammissibilità, con un innegabile danno al cittadino che perderebbe i benefici fiscali. Particolare attenzione deve essere fatta anche nella preventivazione delle spese per avere consapevolezza di rientrare nelle somme ammissibili per il Superbonus110%.

Il proprietario di un appartamento in un piccolo condominio può intervenire singolarmente? E in che modo? No, per un condominio il Superbonus110% si applica esclusivamente alle parti comuni, il singolo potrà accedere agli interventi trainati, come ad esempio il rifacimento degli infissi esterni ed altri previsti. In pratica i lavori alle parti comuni trainano quelli privati. Il singolo cittadino può usufruire direttamente del Superbonus110% nel caso di edifici monofamiliari o unità abitative autonome.

Quali consigli daresti a un proprietario? La prima cosa è senz’altro quella di valutare l’opportunità di usufruire del Superbonus110% per diversi motivi. Il primo riguarda i miglioramenti che si possono ottenere: il miglioramento energetico determina il benessere abitativo con molte meno spese per il riscaldamento, il miglioramento antisismico mette al riparo da danni onerosi e nei casi più gravi, la stessa incolumità degli abitanti. Il secondo è una ragione immobiliare: con i miglioramenti previsti, se applicabili, il bene immobile avrà senz’altro un maggior valore, mentre chi non ne usufruirà, pur potendolo fare, vedrà un decremento del valore della propria casa. Successivamente occorre rivolgersi a professionisti tecnici che sapranno valutare i non pochi aspetti soggettivi ed oggettivi previsti per l’applicazione del Superbonus110% e sapranno guidare il proprietario nella realizzazione di quanto previsto. Ma non solo, è fondamentale rivolgersi anche ad un fiscalista che verifichi l’ammissibilità del Superbonus110%. La necessità di rivolgersi a professionisti competenti è di fondamentale importanza in quanto, nel caso che la verifica dell’ENEA e dell’Ag.Entrate attesti la non congruità degli interventi eseguiti o una qualche incongruenza rispetto alla legge, richiederà al cittadino le somme detratte.
Quali sono i compiti che la legge attribuisce ai professionisti?
Sono precisi e di grande responsabilità. Un professionista deva accertare i requisiti degli interventi rispetto ai dettati di legge, la congruità dei prezzi ed infine emettere un Visto di conformità per l’esistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta. A garanzia di tutto questo la legge impone agli stessi un’apposita assicurazione professionale che copra i danni derivanti da errori ed omissioni.

Ripetiamo quali scadenze ci sono per poter usufruire del Superbonus? Come detto potranno essere portate in detrazione le spese sostenute entro il 31 dicembre dell’anno prossimo (2021). Indubbiamente una data estremamente ravvicinata se si pensa alla mole di lavori e quindi di impegni di professionisti e imprese, tant’è che ci sono già proposte per il suo spostamento; ma ad oggi è questa la data prevista e bisogna attivarsi con la massima urgenza.

© Il Filo – Idee e Notizie dal Mugello – 23 Settembre 2020