Condòmini e condomìni. Rifacimento lastrici solari e terrazze in condominio, chi paga?

MUGELLO – Tommaso Pratella, amministratore di condominio mugellano, tratta sul “Filo”, con una serie di articoli, le varie problematiche dei condomini. In questo articolo Pratella spiega come sono ripartite le spese nel caso di rifacimento di lastrici solari e di terrazze.

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Quante volte è capitato di dover rifare la terrazza a causa delle infiltrazioni ai piani precedenti e ogni volta la domanda è sempre la solita: “A chi spetta pagare?”

In primo luogo bisogna appurare se le infiltrazioni derivano da colpe di chi ha l’uso esclusivo della terrazza e in questo caso il costo totale ricade su chi ha danneggiato il bene. Ma siccome è sempre difficile dimostrare le colpe oppure per farlo bisogna richiedere una perizia del tecnico del tribunale, che spesso costa più che effettuare la riparazione stessa, è prassi dividere la spesa tra gli interessati.

Nel caso di lastrico solare (la superficie terminale dell’edificio che abbia la funzione di copertura – tetto delle sottostanti unità immobiliari) la divisione della spesa segue l’articolo 1126 del codice civile che recita “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno’’.

Di più difficile interpretazione è la divisione della spesa quando si parla di terrazze. Nel caso di terrazze a livello, fungendo sempre da copertura a porzioni di piano sottostanti anche se situate al solito livello dell’unità immobiliare a cui fanno da riferimento, seguono lo stesso principio divisionale dei lastrici solari. Se si parla invece di terrazze aggettanti e cioè che sporgono per intero dalla sagoma del condominio facendo da copertura di solito a marciapiedi, giardini o vialetti la spesa ricade interamente sul condomino proprietario non svolgendo la funzione di copertura come nei casi precedenti.

Diverso ancora è invece il caso delle terrazze che non sporgono dalla sagoma dell’immobile risultando quindi incassate pur non fungendo però da copertura a vani (chiusi) sottostanti ma solitamente ad altre terrazze. Queste sono state motivo di discussione da parte della Corte di Cassazione e negli ultimi anni hanno visto cambiare l’orientamento di quest’ultima in quanto prima le spese per il rifacimento erano a carico del proprietario, essendo considerate un prolungamento dell’unità immobiliare, mentre dopo la sentenza della Cassazione del 08 ottobre 2013 sono state equiparate alle terrazze a livello e quindi con la classica divisione spese 1/3 proprietario e 2/3 condominio. Da valutare caso per caso le situazioni in cui dette terrazze non sono incassate totalmente ma solo in parte, rendendo necessario un calcolo ad hoc da parte dell’amministratore di condominio per arrivare alla corretta divisione.

Tommaso Pratella
© Il Filo – Idee e Notizie dal Mugello – 20 aprile 2017