Condòmini e condomìni. Bed & Breakfast in condominio

MUGELLO – Di seguito, l’amministratore mugellano Tommaso Pratella, autore di una serie di articoli su Il Filo sulle problematiche condominiali, affronta la questione del Bed & Breakfast in condominio

Gli articoli precedenti.

Obblighi dell’amministratore condominiale alla cessazione dell’incarico.

Soprelevazione e normativa antisismica in condominio.

Rifacimento lastrici solari e terrazze in condominio, chi paga?

Detrazioni fiscali per lavori eseguiti e Sisma Bonus.

Le responsabilità sulla sicurezza di chi accede al tetto condominiale.

Condomino moroso, chi paga?

Contabilizzazione del calore nei condomini.

Regolamento di condominio e sanzioni.

Detrazioni fiscali in condomino.

Il Bed & Breakfast, la cui traduzione letterale dall’inglese significa “letto e colazione”, consiste nell’offrire ospitalità a pagamento nella propria abitazione.
Stante la diffusione del fenomeno anche in ambito condominiale, negli ultimi anni si è assistito ad un nutrito dibattito giurisprudenziale, con numerose pronunce che si sono concentrate soprattutto sull’efficacia dei regolamenti condominiali di natura contrattuale disciplinanti il divieto di svolgimento dell’attività di B&B. Premetto che, in assenza di divieti regolamentari condominiali, il proprietario dell’unità immobiliare può modificarne la destinazione d’uso a condizione che si tratti di una modifica ammessa dalla legislazione regionale, concorrente nella materia urbanistica con quella statale; mentre, nel legittimo esercizio dell’autonomia contrattuale, i partecipanti al condominio possono deliberare delle limitazioni all’uso anche delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. In particolare, i vincoli o limitazioni alle unità in proprietà esclusiva possono essere introdotti solo previo consenso di tutti i partecipanti al condominio e, pertanto, con regolamento di condominio che, nell’ipotesi in cui venga sottoscritto/approvato da tutti i condomini, può contenere clausole idonee a limitare il diritto reale sulle parti in proprietà esclusiva.

Per quanto concerne le pronunce giurisprudenziali che hanno affrontato l’efficacia dei regolamenti condominiali disciplinanti il divieto di svolgimento dell’attività di B&B, particolarmente significativa è la sentenza della Corte di Cassazione 18 ottobre 2016, n. 21024. Secondo la Suprema Corte di Cassazione:

• Per essere opponibile ai terzi acquirenti, la clausola del regolamento condominiale che impedisce lo svolgimento di attività di bed and breakfast deve essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d’acquisto oppure essere oggetto di trascrizione nei registri immobiliari

• In particolare, con la sentenza in commento la Corte di Cassazione fissa il seguente principio di diritto: “La previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche. Pertanto l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione le specifiche clausole limitative”.

Inoltre, secondo la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18557 sempre di ottobre 2016, l’attività di B&B , che viene equiparata a quella di “affitta camere”, viene esclusa dalla lista di attività (dicitura richiamata spesso nei regolamenti condominiali) che possano turbare la tranquillità dei condomini o incidere negativamente sul pacifico godimento delle singole unità da parte degli altri proprietari.

Tommaso Pratella
© Il Filo – Idee e Notizie dal Mugello – 15 marzo 2018