L’assegnazione dei posti auto nei condomini

MUGELLO – Di seguito, l’amministratore mugellano Tommaso Pratella, autore di una serie di articoli su Il Filo sulle problematiche condominiali, affronta la questione delle assegnazioni dei posti auto con delibera condominiale.

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La Corte di Cassazione, con la sentenza del 31 Agosto 2017 n. 20612, richiamando precedenti giurisprudenziali della stessa Corte, ha affermato importanti principi in materia di delibere condominiali relative agli spazi comuni. In base all’art. 1117 del codice civile sono ricompresi tra gli spazi comuni le aree destinate a parcheggio. Secondo la Corte è valida la delibera dell’assemblea condominiale, approvata a maggioranza, con la quale si assegnano ai condomini i posti auto ricavati nell’area del cortile comune, senza attribuire agli assegnatari il possesso esclusivo della porzione. Poiché, infatti, con tale delibera si disciplinano le modalità d’uso dei beni comuni non è necessaria l’unanimità dei consensi, essendo sufficiente la delibera adottata a maggioranza. L’assemblea di condominio non può però assegnare, in via esclusiva e a tempo indeterminato, uno o più posti auto a determinati condomini, senza invece optare per la turnazione: questo perché si tratta di beni comuni, sui quali è vietata ogni limitazione all’uso e al godimento spettante per legge anche agli altri condomini sullo stesso spazio. Salvo, ovviamente, che intervenga l’unanimità dei voti di tutti i proprietari dell’immobile. È chiaro quindi che un’eventuale assegnazione definitiva a maggioranza in favore di un condomino piuttosto che di un altro, di uno spazio destinato a parcheggiare l’auto, finirebbe per compromettere quel pari uso richiesto dalla legge e la delibera potrebbe essere quindi impugnata e poi annullata dal tribunale. Mi preme sottolineare che non è obbligatorio per legge delimitare i posti auto ed assegnarli ai condomini. Quest’ultimi sono i migliori arbitri dei propri interessi. Questo significa che, se il regolamento non prevede regole sul parcheggio e nessuno dei proprietari si oppone alla modalità di parcheggio utilizzata nel condominio, non è obbligatorio prevedere un’assegnazione o una turnazione. L’assemblea, in tal caso, può evitare di adottare regole sull’utilizzo del parcheggio in condominio. Tuttavia, se anche un solo condomino dovesse chiedere l’applicazione di un criterio di assegnazione e/o di rotazione, l’assemblea è tenuta ad adottarlo per forza; diversamente l’interessato può fare ricorso al giudice e obbligare il condominio. Solo un regolamento quindi approvato all’unanimità o un’assemblea votata con il voto di tutti i condomini può disporre diversamente ossia l’assegnazione in via esclusiva e nominativa ai condomini, posti di parcheggio nell’area cortile di proprietà comune. Si tratta, in questi casi, di un’autolimitazione del proprio diritto di proprietà da parte del contitolare. Con l’assegnazione quindi non si attribuisce al condomino alcun titolo sul posto auto ma se ne disciplina solamente l’uso. Ne deriva che detto posto auto non potrà essere dall’assegnatario ne venduto ne affittato perché non in possesso di alcun titolo su di esso.
Non potrà nemmeno essere rivendicato l’usucapione dopo 20 anni in quanto le aree condominiali possono essere oggetto di usucapione solo se l’interessato pone in essere un comportamento attivo volto ad escludere tutti gli altri dal medesimo uso come per esempio apporre sbarre, cancelli o altri impedimenti per costringere i condomini a non usufruire dello stesso spazio.

Tommaso Pratella
© Il Filo – Idee e Notizie dal Mugello – 21 gennaio 2019