MUGELLO – Di seguito, l’amministratore mugellano Tommaso Pratella, autore di una serie di articoli su Il Filo sulle problematiche condominiali, affronta la questione delle responsabilità del costruttore per la rovina o i gravi difetti degli edifici
Gli articoli precedenti.
Obblighi dell’amministratore condominiale alla cessazione dell’incarico.
Soprelevazione e normativa antisismica in condominio.
Rifacimento lastrici solari e terrazze in condominio, chi paga?
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Contabilizzazione del calore nei condomini.
Regolamento di condominio e sanzioni.
Detrazioni fiscali in condomino.
Responsabilità del costruttore per rovina o gravi difetti degli edifici
Il condominio orizzontale è sempre esistito e vengono considerati tali gli edifici costituiti da più unita immobiliari che si sviluppano in orizzontale. A livello giurisprudenziale solo nell’anno 2005 però è intervenuta la corte di cassazione affermando che la figura del condominio ricorre anche nell’ipotesi di immobili composti da più edifici autonomi, caratterizzati da un rapporto di accessorietà necessaria, ossia ‘’che lega le parti comuni alle singole proprietà individuali, delle quali rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso’’. In tal caso le parti comuni, come in un qualunque edificio che si sviluppa in verticale, sono quelle strumentali e funzionali al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Nel corso degli anni però la giurisprudenza ha approfondito la questione soprattutto quando chiamata a dirimere controversie sul pagamento degli interventi di manutenzione alla copertura oppure alla facciata.
Se l’edificio che fa parte del condominio orizzontale – sia composto da un unico immobile o da più immobili – è un edificio autonomo e separato dagli altri, gli interventi sulla facciata o sulla copertura sono di esclusiva pertinenza dell’immobile stesso che se ne serve. Il dubbio viene se le villette sono adiacenti, come a formare un unico blocco. La risposta non è automatica, ma dipende dalla effettiva conformazione strutturale del complesso edilizio. Se abbiamo per esempio delle villette collegate tra loro da un muro di confine che le rende adiacenti, se c’è unitarietà tra i vari scomparti sia nell’altezza che nella copertura del tetto cioè questo è unico, se per capirsi l’involucro non ha alcuna differenza neanche di profondità tra gli immobili con la facciata che si sviluppa in linea retta dall’inizio alla fine, allora qualsiasi intervento deve essere diviso fra tutti i proprietari in base alla tabella millesimale generale. Ma se le cose, gli impianti ed i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l’esistenza o per l’uso, ovvero sono destinati all’uso o al servizio non di tutto l’edificio, ma di una sola parte o di alcune unità abitative di esso allora “le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Per cui se le unità immobiliari sono adiacenti ma ognuna dotata di proprio muro perimetrale, col tetto sfalsato e quindi ognuno con la sua porzione di copertura, con le facciate spostate per cui una più avanti o più indietro rispetto all’altra si può parlare di “condominio parziale” cioè di unità immobiliari che hanno alcune parti comuni fruibili separatamente dagli altri. Il condominio orizzontale è in questo caso costituito da l’insieme
di più condomini parziali. Per le decisioni che riguardano le parti comuni a tutti i condomini le maggioranze sono calcolate su tutti i proprietari. Quelle invece inerenti la manutenzione del condominio parziale sono adottate, con le maggioranze previste dalla legge, dai soli condomini che da quella parte traggono utilità. Nel caso d’assenza di tabelle “parziali” è necessario riparametrare quelle generali con riferimento ai soli proprietari
della cosa oggetto della decisione.
Tommaso Pratella
© Il Filo – Idee e Notizie dal Mugello – 23 novembre 2018